定州市農村宅基地管理暫行辦法

 

 

第一章   總則

第一條 為加強和規(guī)范全市農村宅基地管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國村民委員會組織法》《河北省農村宅基地管理辦法》等法律法規(guī)，結合定州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的農村，包括村莊和集鎮(zhèn)。

農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業(yè)生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

農村集體經(jīng)濟組織成員，是指符合《定州市農村集體經(jīng)濟組織成員身份界定指導意見》規(guī)定的人。

第三條 農村宅基地實行所有權、資格權、使用權“三權分置”管理，落實宅基地集體所有權，保障農戶宅基地資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

第四條 宅基地管理應遵循以下原則：

（一）堅守“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線；

（二）嚴格按規(guī)劃落實土地用途管制，不得將買賣宅基地作為管理出發(fā)點、不得將退出宅基地作為村民進城入戶的條件，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；

（三）農村村民一戶只能擁有一處依法分配、無償使用的宅基地；

（四）堅持尊重歷史、實事求是、群眾自愿，充分發(fā)揮村民自治組織的管理作用，確保戶有所居，維護農村穩(wěn)定。

第五條 農村宅基地管理堅持“市級主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體”的工作機制。

市農業(yè)農村局負責全市農村宅基地改革和管理工作。自然資源和規(guī)劃、住建、交通、生態(tài)環(huán)境等相關部門依法做好農村宅基地管理的相關工作。市不動產登記機構負責對農村宅基地及住房進行登記發(fā)證。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要整合鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等單位相關職能和力量，成立村莊建設規(guī)劃委員會，負責轄區(qū)內農村宅基地和農房建設審批和管理工作。

各農村集體經(jīng)濟組織應當發(fā)揮宅基地所有權主體作用，成立村級宅基地管理小組，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導下，每村至少設立1名宅基地協(xié)管員，做好本村宅基地管理工作。

第二章   宅基地規(guī)劃和用地管理

第六條 結合考慮市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃工作節(jié)奏，堅持試點先行、分類推進，根據(jù)村莊定位和國土空間開發(fā)保護的實際需要，科學編制能用、管用、好用的實用性村莊規(guī)劃，做到應編盡編。

第七條 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中預留不超過5%的建設用地機動指標，用于村民居住、農村公益設施等用地。中心村、人口數(shù)量大和宅基地剛需較多的村莊，要預留足量的宅基地用地，引導農民有序集中建房。農民已建成住房符合“一戶一宅”或“戶有所居”規(guī)定、符合宅基地用地標準、符合地質災害防治要求，原則上納入市鄉(xiāng)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃范圍。

第八條 嚴格鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可。農村村民建房應依據(jù)《河北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關規(guī)定，依法依規(guī)辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。已有村莊規(guī)劃的，要嚴格落實。村莊規(guī)劃暫未批準的，在審批宅基地用地時，統(tǒng)籌考慮宅基地規(guī)模和布局，與未來規(guī)劃做好銜接。暫時沒有條件編制村莊規(guī)劃的，應在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃中明確村莊國土空間用途管制規(guī)則和建設管控要求，作為實施國土空間用途管制、核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可的依據(jù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃未批復前，已依法批準的原鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃經(jīng)評估符合要求的，可作為核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可的依據(jù)。

第九條 市住房和城鄉(xiāng)建設局會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要推薦具有鄉(xiāng)土風貌、地域建筑特色、體現(xiàn)時代氣息的通用設計方案，供建房農戶選用，并做好技術指導服務。農民自建住房原則上不超過三層且在我省施工許可限額范圍內；工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。限額以上工程應依法依規(guī)辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可和開工許可后，方可組織建設，并接受市住房城鄉(xiāng)建設部門的質量安全監(jiān)督管理。

第十條 市農業(yè)農村局會同自然資源和規(guī)劃局負責組織開展農村村民住宅建設用地需求統(tǒng)計調查，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及時摸清農村村民住宅建設用地需求。農村村民有合理用地需求的，應充分利用存量土地，村內現(xiàn)有閑置宅基地、依法收回的宅基地以及農民自愿有償退出的宅基地，要優(yōu)先保障本集體經(jīng)濟組織新增宅基地需求，確保農民建房剛性需要。確需新增建設用地的，市自然資源局會同農業(yè)農村局提出農村村民住宅新增建設用地計劃指標需求，依法按程序上報審核批準。

第十一條 多形式保障村民戶有所居。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊，實行“一戶一宅”的宅基地分配制度；城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的村莊，主要通過集中建設農民公寓、農民住宅小區(qū)等方式滿足農民居住需要。已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并納入城鎮(zhèn)職工社會保障體系的村民，可通過納入城鎮(zhèn)居民住房保障體系實現(xiàn)戶有所居。

第三章   宅基地所有權

第十二條 農村宅基地依法屬于本集體成員集體所有，依法由農村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會（以下簡稱農村集體經(jīng)濟組織）代表集體行使所有權。

第十三條 農村集體經(jīng)濟組織按照有關規(guī)定有權對下列宅基地管理事項作出決定：

（一）在編制村莊規(guī)劃時，因地制宜布局宅基地，保護歷史遺跡和特色民居，統(tǒng)一規(guī)劃村容風貌；

（二）對農戶宅基地資格權進行認定；

（三）按程序向宅基地資格權戶分配宅基地；

（四）對符合本辦法相關條款規(guī)定情形的，村集體收回宅基地使用權；

（五）按有關規(guī)定確定宅基地有償使用費收繳標準和收繳方式；

（六）對本村范圍內的宅基地退出進行管理，并制定補償標準；

（七）對宅基地使用權流轉進行審核，按規(guī)定收取宅基地增值收益調節(jié)金，并確定宅基地增值收益調節(jié)金收取比例；

（八）其他涉及宅基地管理的事項。

第十四條 農村集體經(jīng)濟組織對本辦法第十三條所列事項進行決策的，應當召開全體村民會議或村民代表會議進行集體商議并形成決議，到會人數(shù)應占應到會人數(shù)的三分之二以上，且通過人數(shù)達到應到會成員的三分之二以上方可有效。

第十五條 農村集體經(jīng)濟組織按本辦法第十三條收取的宅基地有償使用費和宅基地增值收益調節(jié)金，應當納入農村“三資”管理范圍，主要用于管理服務、改善農村環(huán)境等。

第四章   宅基地資格權

第十六條 農村宅基地資格權是指農村集體經(jīng)濟組織成員家庭按照法定面積標準，依法無償、長期享有宅基地使用權的權利。宅基地資格權以“戶”為單位，按照“一戶一宅、限定面積”原則認定登記，并以“戶”為單位統(tǒng)一行使（以下簡稱資格權戶）。

第十七條 宅基地資格權戶的認定應以農村集體經(jīng)濟組織成員身份為基礎，統(tǒng)籌考慮戶籍關系、實際居住、土地承包、權利義務等情況，做好與戶籍管理的銜接，不得設立互為前置的申請條件。

戶的認定標準應依據(jù)《定州市農村宅基地資格權管理指導意見》，遵循“依據(jù)法律、村民自治、實事求是、公平合理”的原則，通過民主程序確定。夫妻雙方無論戶口是否在一起只能認定為一戶，防止出現(xiàn)“假分戶”現(xiàn)象。

依法維護特殊群體的權利。農村集體經(jīng)濟組織成員身份的外來人口家庭成員、返鄉(xiāng)大學生享有宅基地資格權，符合分戶條件的，可認定為資格戶。農村集體經(jīng)濟組織成員在外出務工、服兵役、大中專院校就學、服刑等期間保留宅基地資格權，以“戶”為單位行使資格權。

第十八條 宅基地資格權戶的認定應由符合認定條件的家庭戶提出申請，村集體經(jīng)濟組織初核登記，經(jīng)由村民會議或村民代表會議討論通過后張榜公示、無異議或異議不成立后，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核認定，并報市農業(yè)農村部門備案。農村集體經(jīng)濟組織將認定結果，登記形成《村集體經(jīng)濟組織宅基地資格權登記簿》，為宅基地資格權戶發(fā)放資格權登記卡。

第十九條 按照依法自愿有償原則，區(qū)分暫時退出（退出使用權、保留資格權）、永久退出（同時退出使用權和資格權）等不同方式，制定退出辦法和補償政策，建立宅基地退出激勵機制。

第二十條 宅基地資格權不可轉讓，不得以任何形式非法剝奪和限制宅基地農戶資格權，不得以退出宅基地資格權作為農民進城落戶的條件。

第二十一條 農村集體經(jīng)濟組織應及時對宅基地資格權進行動態(tài)調整，對于新增資格權戶或資格權消滅，履行民主程序后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核認定。

第五章   宅基地審批管理

第二十二條 依法執(zhí)行農村村民一戶一處宅基地制度，農村村民新建住宅宅基地的用地面積不得超過省定200平方米的限額標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。

第二十三條 農村村民翻建和改擴建住宅時，要符合村莊規(guī)劃要求，不得超過農村宅基地確權登記面積。非本集體經(jīng)濟組織成員繼承和農村村民一戶一處之外宅基地上的房屋損壞不能利用的，不允許進行翻建和改擴建，可轉讓給符合宅基地申請條件農戶或依法自愿有償退出宅基地。

第二十四條 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內已納入近期改造計劃的村莊，不得新增村民住宅用地，不再允許住宅的翻建和改擴建，只可以進行原狀維修，但在改造實施方案未批準前，經(jīng)鑒定屬于危房、符合“一戶一宅”的，允許進行危房原址翻建。暫時未納入近期改造計劃、位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的村莊，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配，不得新建單家獨院式住宅，符合“一戶一宅”及宅基地建房標準的村民可以進行住宅的翻建和改擴建。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內村莊村民住宅的翻建和改擴建，按照相關程序向市自然資源和規(guī)劃局申請取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可后進行建設，市自然資源和規(guī)劃局、街道辦事處行政執(zhí)法機構負責監(jiān)管。

第二十五條 按照“農戶申請、村級審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批、市級監(jiān)管”的原則，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）職責，依法辦理農村村民申請宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改擴建住房的審批管理手續(xù)。具體審批管理程序依據(jù)《定州市宅基地分配和村民建房審批管理辦法》執(zhí)行。

第二十六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等單位組建農村宅基地綜合管理服務辦公室，健全聯(lián)審聯(lián)辦制度，推行村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”，全面落實申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場“三到場”要求。

第二十七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要規(guī)范綜合執(zhí)法機構設置，加強執(zhí)法隊伍建設，及時有效承接相應的行政處罰事權，加大日常巡查力度，實行網(wǎng)格化管理，組織執(zhí)法人員以及村民委員會工作人員進行巡查并做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處置違法違規(guī)行為。市農業(yè)農村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門加強相關事項的工作指導。

第六章   宅基地使用權

第二十八條 宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，宅基地使用權可以通過出租、入股、轉讓、互換、贈與等方式在全市范圍內進行流轉。

第二十九條 在防范風險、權屬清晰和保證農民有穩(wěn)定住所前提下，允許宅基地使用權人將住房財產權（含宅基地使用權）抵押融資。

第三十條 在堅持規(guī)劃管控、合理布局、科學有序的基礎上，允許農村集體經(jīng)濟組織及其成員通過自營、出租、入股、合作等多種方式，盤活利用農村閑置宅基地和地上房屋，經(jīng)批準后用于興辦農村電商、民宿、餐飲、養(yǎng)老、文化等產業(yè)和符合條件的小型加工業(yè)等農村新產業(yè)、新業(yè)態(tài)，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員與農民合作建房。

第三十一條 將宅基地使用權出租、轉讓的，出讓方應當向農村集體經(jīng)濟組織繳納宅基地增值收益調節(jié)金，收取比例為合同價款的4%。

第三十二條 農村宅基地使用權流轉交易需在農村集體經(jīng)濟組織的監(jiān)督管理下，由農戶本人申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，在農村產權交易機構進行。出臺《定州市農村宅基地流轉管理辦法》《定州市農村宅基地使用權和住房財產權交易規(guī)則》，規(guī)范農村宅基地流轉交易行為。

第三十三條 有下列情形之一的，農村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準，可以收回宅基地使用權：

（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要占用現(xiàn)有宅基地的，集體收回宅基地使用權，依法依規(guī)調整新宅基地，并對宅基地使用權人給予適當補償；

（二）未按批準用途使用宅基地的；

（三）因實施村莊規(guī)劃，已調整新宅基地的，集體收回原有宅基地；

（四）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地；

（五）非農業(yè)戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋拆除后沒有批準重建的，集體收回宅基地使用權；

（六）其他需要收回宅基地使用權的情形。

第三十四條 因歷史原因形成的“一戶多宅”和超標準占用的宅基地的，以及非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承農房或其他合法方式占用宅基地的，應當向農村集體經(jīng)濟組織繳納有償使用費。

第七章  宅基地民主管理程序

第三十五條  建立農村宅基地及住房建設自治管理議事協(xié)商制度。對于宅基地的發(fā)放、退出、流轉、農房翻建、收益分配等涉及村民利益的重大事項，農村集體經(jīng)濟組織要按照“四議兩公開一審核”（“四議”即：黨支部提議、“兩委”會商議、黨員大會審議、村民代表會議或村民會議決議；“兩公開”即：決議公開、實施結果公開；“一審核”即鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨（工）委、政府（辦事處）審核，并對實施過程進行全程監(jiān)管）民主程序進行決策。

第三十六條  完善民主監(jiān)督制度。村級成立村務監(jiān)督委員會，負責監(jiān)督相關宅基地重大事項是否按照“四議兩公開一審核”的民主程序決策實施，并對公開內容的全面性、及時性、真實性監(jiān)督評議。

第三十七條  建立健全宅基地矛盾糾紛調解機制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）成立農村宅基地糾紛調解委員會，村級成立農村宅基地糾紛調解小組，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村兩級矛盾糾紛調解作用，及時化解宅基地矛盾糾紛，維護當事人的合法權益。

第八章   附 則

第三十八條 本辦法由市宅基地制度改革試點工作領導小組辦公室負責解釋。

第三十九條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

 

 

定州市農村宅基地有償使用指導意見（試行）

 

農村宅基地歸本村集體所有，農村宅基地應當堅持“一戶一宅”，公平使用。為進一步強化農村土地集體所有制性質，體現(xiàn)宅基地的公平使用，逐步解決因歷史原因形成的宅基地超標準占用、閑置浪費等問題，根據(jù)中央辦公廳、國務院辦公廳關于印發(fā)《深化農村宅基地制度改革試點方案》的通知（廳字〔2020〕18號）精神及相關法律、法規(guī)，結合我市實際，實行由農村集體經(jīng)濟組織主導下的宅基地有償使用制度，現(xiàn)提出如下指導意見：

一、有償使用對象

本集體組織成員使用宅基地，超出規(guī)定面積，不能或不愿退出的，應當向村集體經(jīng)濟組織繳納有償使用費；非本村集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地，所有面積都須向村集體經(jīng)濟組織繳納有償使用費。

二、有償使用范圍

因歷史原因形成的“一戶多宅”和超標準占用的宅基地，以及非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承農房或其他合法方式占用的宅基地。

三、起征面積

各村集體經(jīng)濟組織應按照遵守法律、尊重歷史、實事求是、利于工作的原則，制定本村有償使用費起征面積。各村集體經(jīng)濟組織可以參考本村宅基地平均面積來制定，也可以參考近年村集體統(tǒng)一發(fā)放宅基地規(guī)定面積來確定；征收對象控制在全村戶數(shù)的15%以內。1987年已獲得土地部門發(fā)放宅基證的，超過證載面積的實行有償使用。

四、收取標準

（一）“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超起征面積實行階梯式計費。

1. 超起征面積1～100平方米的，超占面積按1元/㎡/年計費；

2. 超起征面積101～200平方米的，超占面積按2元/㎡/年計費；

3. 超起征面積201平方米以上的，超占面積按3元/㎡/年計費。

（二）“一戶多宅”的，其中一宅超起征面積的，超出部分加多宅部分面積按3元/㎡/年計費；一宅未超起征面積的，多宅部分全部按3元/㎡/年計費，不扣除一宅不足面積部分；因實施村莊規(guī)劃形成的超標占用或一戶多宅的，由村委會通過民主程序自行決定。

（三）非本集體經(jīng)濟組織成員通過分家或繼承在農村占有和使用一處宅基地的，全部面積按1元/㎡/年計費；已經(jīng)在其他農村集體經(jīng)濟組織有宅基地，形成多宅的，全部面積按3元/㎡/年計費。

各農村集體經(jīng)濟組織可以根據(jù)本村實際，在本條規(guī)定的計費金額基礎上進行30%范圍內浮動；精準扶貧建檔立卡戶、五保戶可經(jīng)過村民會議或村民代表會議集體議定，給予減免。

五、繳費方式

根據(jù)繳納對象自愿申請，選取以下方式之一繳納宅基地有償使用費：

（一）按年度繳納。每年在當年12月底前主動向本集體經(jīng)濟組織交費的，優(yōu)惠5%。逾期不交的，每日加收1%的滯納金，退出宅基地的退回當年度的有償使用費。

（二）按時間段繳納。分5年期繳納，10年期繳納。5年期一次性繳納的優(yōu)惠10%，10年期一次性繳納的優(yōu)惠15%。逾期不交的，每日加收1%的滯納金。中途申請退出宅基地的，按未使用年限退回有償使用費。

六、收費主體和拒繳措施

宅基地有償使用費由村集體經(jīng)濟組織負責收取。村“兩委”干部、村組干部、黨員、村民代表應帶頭繳納。

涉及市域范圍內行政、企事業(yè)單位干部職工的，必須在規(guī)定時間內交納，否則申請由市財政部門或所在單位配合執(zhí)行；工商戶、企業(yè)業(yè)主不按時交納宅基地有償使用費的，申請相關部門不辦理相關證照及年檢；本集體經(jīng)濟組織成員拒不交納的，收繳款項從集體收益分配中抵頂，并不予辦理抵押貸款、確權登記發(fā)證等事項。

七、有償使用費管理

宅基地有償使用費實行村財鄉(xiāng)管，集體經(jīng)濟組織應將賬務情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案，并向村民公開收支明細。宅基地有償使用費的收取、管理和使用要進行公示，接受村民監(jiān)督，任何人不得私自收取、減免、截留、挪用、侵占宅基地有償使用費。

宅基地有償使用費應全額留給村集體經(jīng)濟組織，主要用于本集體經(jīng)濟組織基礎設施建設、民生保障、公益事業(yè)、公共支出、宅基地有償退出回購等。

八、加強組織領導

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要切實加強宅基地有償使用費收取和管理工作的組織領導，結合各村實際，制定詳細具體的工作方案；密切關注村集體在工作中遇到的新問題、新情況，妥善解決各類矛盾和問題，保護集體成員應有的權益，維護農村社會和諧穩(wěn)定，促進農村宅基地改革順利推進。

定州市農村宅基地退出暫行辦法

 

第一條 為進一步推進農村集體土地節(jié)約集約利用，通過完善農村宅基地退出制度，盤活農村閑置、低效利用的宅基地，提升宅基地管理水平，改善農村人居環(huán)境。

第二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是宅基地退出的責任主體，組織編制具體實施方案；村委會是宅基地退出的實施主體，負責村民的宣傳發(fā)動、簽訂協(xié)議、統(tǒng)籌使用等工作。

第三條 退出方式。

（一）無償退出

1. 建新后應該交出的舊的宅基地；

2. 房屋坍塌，長期無人居住的；

3. 依法申請的宅基地，自批準之日起兩年以上未動工建設的；

4. 因搶占或違法占地形成的，且不符合“一戶一宅”或村莊規(guī)劃的。

（二）有償退出

1. 在保障戶有所居的前提下，屬于“一戶一宅”自愿退出的；

2. “一戶一宅”超標占用的部分；

3. “一戶多宅”的多宅部分，且合法取得符合規(guī)劃的；

4. 不具備本集體經(jīng)濟組織宅基地資格權自愿退出的。

第四條 自愿有償退出宅基地和農房的價格應由村集體經(jīng)濟組織與農戶協(xié)商確定。

1. 對宅基地原則上參照宅基地基準地價進行補償；

2. 對宅基地的建筑物、構筑物通過協(xié)商或按評估價進行補償，其他附屬設施自行處理。

第五條 執(zhí)行方案。

（一）在保障戶有所居的前提下“一戶一宅”的退出

1. 暫時退出（退出使用權、保留資格權）的，執(zhí)行第四條第二項規(guī)定；

2. 永久退出（同時退出使用權和資格權）的，執(zhí)行第四條第一項、第二項規(guī)定。

（二）“一戶一宅”超標占用部分退出

執(zhí)行第四條第一項、第二項規(guī)定。

（三）“一戶多宅”多宅部分（合法取得、符合規(guī)劃）退出

鼓勵在本集體經(jīng)濟組織內部流轉。自愿退出的，執(zhí)行第四條第一項、第二項規(guī)定。

（四）不具備本集體經(jīng)濟組織宅基地資格權的退出

對不具備本集體經(jīng)濟組織宅基地資格權，自愿騰退合法取得的宅基地地上房屋的，執(zhí)行第四條第二項規(guī)定。

第六條 退出程序。

（一）申請人持以下材料向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請。

1. 自愿退出宅基地的申請表；

2. 土地使用證或權屬證明材料；

3. 家庭戶口簿及家庭成員身份證明材料；

4. 本集體經(jīng)濟組織意見；

5. 全部退出宅基地的，提交不再重新申請宅基地承諾書。

6. 其他需要提供的材料。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對退出宅基地進行審核，經(jīng)審核符合本辦法規(guī)定條件的，由申請人與本集體經(jīng)濟組織簽訂《自愿退出宅基地協(xié)議》。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在申請人與本集體經(jīng)濟組織簽訂《自愿退出宅基地協(xié)議》之日起15個工作日內，將《自愿退出宅基地協(xié)議》以及有關材料報市農業(yè)農村局備案，并辦理注銷登記手續(xù)。

第七條 宅基地退出戶按照協(xié)議要求在規(guī)定期限內騰出現(xiàn)有房屋，并將建筑物、構筑物清除，或簽訂放棄建筑物、構筑物協(xié)議書。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對退出的宅基地進行登記造冊。

第八條 宅基地永久退出戶自愿放棄本辦法規(guī)定的退出補償，可憑村委會證明及《不再申請宅基地承諾書》，享受《定州市農村宅基地資格權保障獎補暫行辦法》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第九條 退出的農村宅基地統(tǒng)一由農村集體經(jīng)濟組織調配安排使用，可預留一定面積用于宅基地，或按村莊規(guī)劃用于農村產業(yè)發(fā)展、公益設施建設，或組織復墾。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及村集體經(jīng)濟組織要共同做好后期管護，在退出地塊四周設置明顯界限，杜絕出現(xiàn)拋荒或者違法違規(guī)占用。

第十條 宅基地退出要在本村進行公示，公示時間不少于7個工作日，接受村民監(jiān)督。市財政、審計部門要加強對退出資金的監(jiān)管審計；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要指導村委會嚴格執(zhí)行宅基地退出補償標準，保障農民權益不受侵害。

第十一條 退出資金保障。探索創(chuàng)新財政、金融等政策，利用好市級投資平臺或設立市級宅基地有償退出專項基金；農村集體經(jīng)濟組織可通過發(fā)展集體經(jīng)濟、盤活集體資產、開展有償服務等多種渠道籌集資金，允許從土地出讓、宅基地有償使用、流轉、宅基地復墾指標交易、集體經(jīng)營性建設用地入市等集體收益中，安排宅基地有償退出補償資金。

第十二條 在宅基地退出工作中，工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由其所在單位或紀檢監(jiān)察部門嚴格追究其責任；構成犯罪的，移送司法機關依法追究法律責任。

第十三條 本辦法由市宅基地制度改革試點工作領導小組辦公室負責解釋。

第十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

定州市農民住房財產權抵押貸款暫行辦法

 

第一章  總則

第一條 為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進我市農民住房財產權抵押貸款試點，加大金融對“三農”的有效支持，保護借貸當事人合法權益，依據(jù)《國務院關于開展農村承包土地的經(jīng)營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)〔2015〕45號）、中國人民銀行等六部委出臺的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（銀發(fā)〔2016〕78號）等政策文件規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地集體所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內還本付息的貸款。

第三條 本辦法適用于本市農民宅基地改革試點。試點期間按本辦法辦理的單筆業(yè)務若在試點結束后仍未結清的，可繼續(xù)依照本辦法處理。

第四條 借款人以農民住房財產權作為抵押的，農民住房所有權和所占宅基地使用權一并抵押。實有房屋、土地面積大于確權登記面積且屬于不可分割整體的，超出登記的面積由抵押人向抵押權人出具可以一并處置超出面積部分的書面承諾。

第二章  貸款條件

第五條 借款人以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下基本條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發(fā)的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。

第六條 可以作為其他長期穩(wěn)定居住的場所包括繼承房屋、轉讓取得的房屋、城市商品房、唯一住房外其他可居住的住房、農民公寓、公租房、廉租房、村集體回購閑置房、租住房屋以及其他長期穩(wěn)定住所等。

第七條 借款人申請農民住房財產權抵押貸款，應向貸款人提供以下基本申請文件：

（一）個人身份證明；

（二）房屋及宅基地產權證；

（三）抵押物非唯一長期穩(wěn)定居住場所證明；

（四）所在集體經(jīng)濟組織同意抵押物抵押和處置證明書；

（五）處置后不再申請宅基地承諾書。

第八條 以共有農民住房抵押的，應取得其他共有人的書面同意。已出租的，如出租期限大于貸款合同期限，應要求承租人出具當經(jīng)辦銀行收回、處置抵押物時無條件放棄租用權承諾。

第三章  貸款對象、用途及要素

第九條 貸款對象。借款人為從事規(guī)?；?jīng)營的專業(yè)大戶、家庭農場、專業(yè)合作社、個體工商戶、小微企業(yè)主、農民以及其他符合條件的農民住房財產權所有人。

第十條 貸款用途。借款人獲得的農民住房財產權抵押貸款，應當用于生產經(jīng)營等貸款人認可的合法用途（具體用途以合同約定為準）。借款人不得自行改變貸款用途或挪用貸款資金。

第十一條 貸款額度。貸款人應當統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權價值等因素，合理自主確定農民住房財產權抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、擔保公司擔保、農業(yè)保險或農民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。

第十二條 貸款利率。貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率，經(jīng)辦銀行執(zhí)行利率規(guī)定，原則上給予一定程度的優(yōu)惠。

第十三條 貸款期限。貸款人應綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。

第四章  抵押物價值評估及抵押登記

第十四條 評估方式。借貸雙方可采取委托第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式。

第十五條 評估費用和要求。本著讓利于民的原則，盡量降低或減免評估費用，貸款人自評估，不得向借款人收費；借貸雙方協(xié)商，不得向借款人收費。

第十六條 抵押登記。貸款合同簽訂后，借貸雙方要按有關規(guī)定，在政府確定的不動產登記機構辦理農民住房所有權及宅基地使用權抵押登記。試點期間，抵押登記不收費。

沒有進行抵押登記，不能對抗善意第三人。

第五章  抵押物管理

第十七條 借款人、抵押人為所抵押農民住房財產權的共同管理責任人，在抵押期間有義務確保抵押財產安全。貸款人有權按照抵押合同的約定，監(jiān)督、檢查已抵押農民住房財產權的使用狀態(tài)。

第十八條 貸款人應對已抵押的農民住房建立檔案，定期與抵押登記部門就登記內容進行核對，保證抵押權利真實、合法、有效。

第十九條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。

第二十條 抵押農民住房價值減少時，貸款人有權要求恢復農民住房價值或要求借款人追加與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押農民住房價值或借款人不追加擔保的，貸款人有權要求借款人提前清償債務。

第六章  抵押物處置

第二十一條 風險預警。在借款期限內，發(fā)生下列風險預警信號，危及信貸資金安全的，貸款人應采取相應的風險控制和化解措施。

（一）相關政策法規(guī)發(fā)生變化導致抵押物流轉權能受限，并對信貸資金產生不利影響的；

（二）出現(xiàn)重大自然災害，對抵押物價值產生重大影響的；

（三）抵押房產被列入拆遷范圍或被查封，可能影響貸款人債權的；

（四）借款人涉及訴訟，可能影響信貸資金安全的；

（五）其他可能導致風險增加的情況。

第二十二條 處置抵押財產的買受人。全市范圍內農業(yè)戶口居民可買受。

第二十三條 處置抵押財產的轉移登記。借貸雙方協(xié)商同意轉讓抵押物的，買受人憑借貸雙方簽署的協(xié)議書、房屋所有權買賣合同及買受人身份證明等材料到不動產登記機構辦理房屋所有權和宅基地使用權轉移登記，原產權人和買受人雙方需到場共同申請簽字。采用司法處置的，買受人憑法院出具的拍賣、變賣或以物抵債執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及買受人身份證明等材料到不動產登記機構辦理房屋所有權和宅基地使用權轉移登記，無需提供原產權人身份證明等材料，無需原產權人到場申請簽字。

第二十四條 借款人在借款到期后，確實無力償還貸款的，貸款人可采取下列途徑處置已抵押的農民住房財產權：

（一）拍賣。貸款人經(jīng)與借款人協(xié)商同意，通過市場競價的方式，將抵押物轉讓給最高應價者；

（二）變賣。貸款人與借款人協(xié)商同意，將抵押物以一般買賣的方式出讓給他人；

（三）協(xié)議轉讓。貸款人可將抵押物以協(xié)議方式轉讓，轉讓價格由貸款人、借款人和受讓人共同確定；

（四）集體經(jīng)濟組織收回。貸款人可與宅基地所在集體經(jīng)濟組織協(xié)商收回，收回價格按集體土地征收補償標準由貸款人、借款人和集體經(jīng)濟組織共同確定；

（五）政府收儲。城市規(guī)劃區(qū)范圍內及其他符合條件的農民住房及宅基地，可采取政府收儲的方式，由政府土地儲備中心按照集體土地征收補償標準依法收儲；

（六）采用其他方式能夠實現(xiàn)回收價值最大化的，可根據(jù)實際情況，采取相應的處置方式。

在配合地方政府保障農民基本居住權的前提下，上述抵押物處置收益應優(yōu)先用于償還貸款人貸款本息及費用。

第二十五條 貸款人無法與借款人達成一致意見處置已抵押的農民住房財產權的，應根據(jù)合同約定，及時向人民法院提起訴訟。

第二十六條 對產權清晰、權源合法、事實清楚、金額不大的訴訟事項，司法機關可采用簡易程序，快速受理，快速處置。

第七章  激勵機制

第二十七條 市政府設立農民住房財產權抵押貸款風險補償金，專戶管理，專款專用，用于轄內金融機構開展農民住房財產權抵押貸款業(yè)務的獎勵，彌補因不可抗力原因造成的貸款損失，增強貸款人放貸積極性。具體補償標準另行制定。

第二十八條 轄內保險機構加快完善農業(yè)保險和農民住房保險政策，通過探索開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業(yè)務等多種方式，為借款人提供增信支持。

第二十九條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創(chuàng)新信貸產品和服務方式，簡化貸款手續(xù)，加強與政府性擔保公司合作，通過“農房抵押＋”等形式，為農民住房財產權抵押貸款主體融資增信。

第三十條 人民銀行建立農民住房財產權抵押貸款專項統(tǒng)計制度，對開展農民住房財產權抵押貸款業(yè)務取得良好效果的貸款人加大支農再貸款支持力度。

第三十一條 鼓勵法院、政府職能部門和銀行業(yè)金融機構在辦理農民住房財產權抵押貸款試點中減費讓利，評估、抵押、登記、交易、轉讓、處置等要出臺優(yōu)惠政策，限制收費，能實行零收費的項目要實行零收費。

第三十二條 市直相關職能部門和銀行業(yè)金融機構要結合本辦法建立健全管理辦法、制度和實施細則，搞好工作銜接，建立綠色通道，加快確權登記進度，提高辦事效率。

第八章  附 則

第三十三條 本辦法由市宅基地制度改革試點工作領導小組辦公室、市金融辦負責解釋。

第三十四條 本辦法自全國人大常委會授權之日起施行。

定州市農村宅基地增值收益分配

指導意見（試行）

 

為規(guī)范村級宅基地增值收益分配管理，保障村集體及其成員的合法權益，根據(jù)中央辦公廳、國務院辦公廳《關于印發(fā)深化農村宅基地制度改革試點方案的通知》（廳字〔2020〕18號）和《定州市農村宅基地制度改革試點實施方案》（定發(fā)字〔2021〕35號）文件精神及相關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本指導意見。

一、總體要求

宅基地增值收益是集體資產的主要組成部分，主要包括：土地增減掛鉤收益、有償使用費、流轉后集體所得、抵押融資、對外投資等增值收益。增值收益由集體成員共同分享，重點用于宅基地退出、閑置宅基地盤活利用、農村公共設施和公益事業(yè)建設等。建立適應農村改革發(fā)展要求的公開、公平、公正的收益分配制度，有效增強村集體經(jīng)濟基礎，保障集體成員權益，增加集體成員的財產性收入。在依法依規(guī)的前提下，發(fā)揮村集體內部機制作用，推進民主管理和制度管理，處理好分配和積累的關系，確保分配的可持續(xù)性。

二、分配原則

（一）收益決定分配原則。收益分配應依據(jù)當年宅基地增值收益情況，合理確定分配額度和各項支出比例。收益較多年份應控制分配額度，并結轉下年使用，實行以豐補歉。

（二）科學合理合法原則。村集體收益分配方案的確定要科學合理，統(tǒng)籌兼顧各方利益，維護各方面的合法權益。堅持分配與積累并重，在保障村集體可持續(xù)發(fā)展的同時，保障成員的財產性收收益。

（三）公開公平公正原則。收益分配實行陽光操作，嚴格依照村級財務管理有關規(guī)定執(zhí)行，不得搞變通，更不得違規(guī)分配、舉債分配，嚴格按照操作程序實施，切實規(guī)范收益分配管理工作，確保收益分配公平合理、公正嚴明、公開監(jiān)督。

三、操作程序

由村集體經(jīng)濟組織參照章程提出村級集體經(jīng)濟收益分配方案。按照“421”工作法民主決議。要保證收益分配額度確定、審批結果、資金使用、操作步驟等各個環(huán)節(jié)在公開公正、陽光透明條件下進行，廣泛接受群眾監(jiān)督。分配方案可一年一定，也可一定幾年，最長不得超過主要干部任期。

四、監(jiān)督管理

（一）做好審計監(jiān)督。鄉(xiāng)級“三資”委托代理中心要把農村宅基地增值收益分配情況納入集體經(jīng)濟組織的資金、資產、資源平臺，實行專賬（戶）管理，鄉(xiāng)級政府嚴格落實日常審計和定期專項審計制度做到實時查詢、實時指導。

（二）嚴格審批手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要對轄區(qū)內的村集體經(jīng)濟組織收益分配方案進行審核把關，確保收益使用分配計劃合理，公積公益金使用審批嚴格，專款專用，村集體成員的收益分配權得到充分保障。

（三）落實民主監(jiān)督。村集體經(jīng)濟組織監(jiān)事會應對收益分配方案的制定和實施進行全程監(jiān)督，對集體經(jīng)濟組織財務進行內部審計。嚴格落實民主管理、民主理財?shù)南嚓P要求，建立健全相關財務管理制度，控制非生產性開支。各項收益開支均須經(jīng)村集體經(jīng)濟組織監(jiān)事會審核。村集體經(jīng)濟組織至少每季度公開一次收益收支情況，數(shù)額較大，往來較多的應當每月公開一次，方便成員（股東）監(jiān)督。

（四）做到“五嚴禁”。一是嚴禁未經(jīng)成員代表大會或股東大會討論進行收益分配；二是嚴禁違規(guī)或擅自用集體收益資金用于發(fā)展個人項目或在扶持項目選定上搞偏親向友；三是嚴禁擅自用收益資金搞“形象工程”、“政績工程”等不當支出；四是嚴禁違規(guī)使用收益資金抵押擔保；五是嚴禁使用收益資金進行應酬招待以及其他奢侈浪費支出。

五、加強工作領導

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要制定符合實際的農村宅基地增值收益分配指導意見，指導各村建立健全農村宅基地收益分配制度，制定村級農村宅基地增值收益分配方案。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農村宅基地增值收益分配指導意見到市農業(yè)農村局進行備案，村級分配方案到鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）進行備案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要因地制宜，關注村集體在收益分配中發(fā)現(xiàn)的新問題、新情況，妥善解決村級集體經(jīng)濟組織收益分配中出現(xiàn)的矛盾，保護集體成員應有的權益，維護農村社會和諧穩(wěn)定，促進村集體經(jīng)濟發(fā)展壯大和成員可持續(xù)增收。

定州市農村宅基地歷史遺留問題確權登記

暫 行 辦 法

 

第一條  根據(jù)《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《河北省國土資源廳、中共河北省委農村工作部、河北省財政廳、河北省農業(yè)廳、關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（冀國土資發(fā)〔2012〕74號）、《河北省國土資源廳中共河北省委農村工作部河北省財政廳河北省農業(yè)廳關于集體建設用地和宅基地使用權確權登記發(fā)證的意見》（冀國土資發(fā)〔2014〕1號）、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）、《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》、《河北省土地管理條例》《河北省農村宅基地管理辦法》《河北省農村宅基地制度改革試點若干政策指導意見》等文件規(guī)定，結合我市實際情況，特制定本辦法。

第二條  本辦法所指農村宅基地歷史遺留問題是指歷史上形成的一戶多宅、超標準占用宅基地、非本集體經(jīng)濟組織成員使用宅基地以及違法違規(guī)占用宅基地等問題。本辦法適用于定州市范圍內的農村宅基地，不包括以任何形式開發(fā)的商品住房。

第三條  嚴格落實農村村民“一戶一宅”法律規(guī)定和“面積法定”原則。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。宅基地面積區(qū)分不同情形予以確認和注記，對合法取得的宅基地或房屋，按合法取得宅基地或房屋批準的用地面積予以確認；沒有合法手續(xù)的，統(tǒng)一執(zhí)行《河北省土地管理條例》規(guī)定，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準，按每處宅基地二百平方米予以確權登記。實際占地面積超過批準面積部分在《不動產登記簿》和《不動產權證書》附記欄內注明。

第四條  區(qū)分不同情形，嚴格確認非本農民集體經(jīng)濟組織成員宅基地使用權。

（一）除依法繼承外，宅基地使用權按照“一戶一宅、面積法定”的原則，依法確認給本集體經(jīng)濟組織成員。

（二）非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，經(jīng)本農民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權機關批準異地建房的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

（三）非本集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《不動產權證書》附記欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。

（四）1987年定州市宅基地清理登記工作中（含華僑）合法取得的宅基地，范圍至今未擴大的，經(jīng)該農民集體出具證明并公告15日無異議的，可按實際使用面積（最大不超0.9畝）予以確權登記，在《不動產權證書》附記欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。1987年至1999年《中華人民共和國土地管理法》修訂實施時止，非農業(yè)戶口居民合法取得的宅基地，房屋產權沒有變化的，經(jīng)該農民集體出具證明并公告15日無異議的，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在《不動產登記簿》和《不動產權證書》附記欄中注明，在《不動產權證書》附記欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。

（五）1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，又該農民集體經(jīng)濟組織出具證明，可以依法確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經(jīng)濟組織成員”。“國辦發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。

（六）原為農村集體經(jīng)濟組織成員，因升學、兵役、婚姻、就業(yè)、投靠、服刑等正常人口遷移成為非原農村集體經(jīng)濟組織成員的，經(jīng)村委會公告無異議的，其在原農村集體經(jīng)濟組織內依法取得的宅基地準予確權登記宅基地使用權和房屋所有權，并在《不動產權證書》附記欄注明“該權利人原為本村集體經(jīng)濟組織成員”。

（七）農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

第五條  按照不同歷史階段解決面積超占問題。

農民集體成員經(jīng)過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理： 

（一）1987年定州市宅基地清理登記依法進行登記的宅基地，依據(jù)當時定縣政府規(guī)定農村宅基地最大不超0.9畝，市區(qū)內宅基地最大不超0.6畝，結合實際使用面積予以確權登記。

（二）1987年后，農民集體成員建房占用的宅基地，在符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明。

第六條  結合實際依法處理“一戶多宅”問題。

（一）宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。宅基地作為共有不動產，權利人填寫戶主姓名，其余權利人在“權利其他狀況”欄記載。

（二）符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本農民集體同意并公告15日無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

（三）對村民“一戶”認定，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認定,具有以下情形的，村委會出具證明材料并公告15日無異議的，可按一戶確權登記。

1. 已婚且已分家單獨居住生活的；

2. 依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人；

第七條  違法違規(guī)問題

（一）1988年6月10日后，凡在堤防和護堤地新建、擴建房屋均屬違法。在河道管理范圍內未經(jīng)水行政主管部門批準修建的建筑物、構筑物，無論其土地權屬，均屬違法工程，不予確權。

（二）對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不予確權。

（三）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。

（四）存在尚未解決的權屬爭議的。

（五）土地及房屋違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的。

（六）農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

（七）非農業(yè)戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。

（八）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致宅基地使用權及房屋所有權消滅的； 

（九）依法沒收、征收、收回宅基地使用及房屋所有權的。

（十）違法宅基地用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關用地政策的，依法補辦用地批準手續(xù)后，進行登記發(fā)證。

（十一）夫妻雙方按“一戶”進行登記，不允許夫妻分戶兩處宅基地。

第八條 其他情形處理

（一）歷史上在本集體經(jīng)濟組織內部向符合宅基地申請條件農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移的，可以依法予以確權登記。

（二）已經(jīng)登記的宅基地使用權及房屋所有權，因依法繼承、分家析產、集體經(jīng)濟組織內部互換房屋、人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致權屬發(fā)生變化的，憑相關證明材料，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核批準，登記機構辦理轉移登記。

（三）符合申請宅基地條件，因房屋買賣、交換、贈與、分割、合并等原因致使其房屋所有權發(fā)生轉移的，所涉及宅基地沒有權屬來源資料的，由村民委員會公告15日無異議并出具相關證明后，以實際房屋所有權人為申請人，予以確權登記。

（四）對沒有權屬來源材料的宅基地，由所在村集體經(jīng)濟組織或村委會確認、公告30天無異議或異議不成立并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準后，予以確權登記。

（五）依法維護農村婦女和進城落戶農民的宅基地權益。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

第九條 未頒發(fā)不動產登記證的情況

（一）因地上沒有房屋未頒發(fā)不動產登記證的。對發(fā)放宅基地閑置2年以上未開工建設的，村集體通過召開村代表大會，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級人民政府批準，可以無償收回。

（二）因不符合一戶一宅未進行審批的，說明宅基地已經(jīng)滿足居住條件，應盡量考慮有償退出的原則。

第十條  市農業(yè)農村局、自然資源和規(guī)劃局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要建立健全土地權屬爭議調處機制，全面加強土地權屬爭議調處工作。要充分發(fā)揮村委會及村民代表會的作用，按照“面對現(xiàn)實、尊重歷史、公平公正”的原則，妥善處理土地權屬糾紛，避免矛盾升級，影響社會穩(wěn)定。

    第十一條  本辦法對有關問題的處理意見僅適用于此次工作。

第十二條  本辦法由定州市宅基地改革工作領導小組辦公室負責解釋，在工作中遇到的特殊問題，由領導小組辦公室提出處理意見報領導小組集體研究解決。期間如遇相關法律法規(guī)或上級政策調整，以國家法律法規(guī)或上級政策為準。

第十三條  本辦法有效期為5年。

定州市農村宅基地使用權和住房財產權

交易規(guī)則（試行）

 

第一章  總則

第一條  為規(guī)范農村宅基地使用權和住房財產權交易行為，保護農村宅基地使用權和住房財產權權利人的合法權益，依據(jù)《河北省農村產權流轉交易管理辦法》《定州市農村宅基地流轉管理暫行辦法》等相關法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條  在定州市農村產權交易中心（含中心在鄉(xiāng)鎮(zhèn)開設的農村產權交易服務站）（均簡稱“交易中心”）進行的農村宅基地使用權和住房財產權流轉交易活動，適用本規(guī)則。

第三條  本規(guī)則所稱農村宅基地使用權和住房財產權流轉交易是指農村宅基地使用權及宅基地上的房屋所有權、使用權，依法以轉讓、出租、入股和贈與等方式進行流轉的行為。

宅基地使用權轉讓的，宅基地上的房屋所有權同時轉讓；宅基地使用權出租的，宅基地上的房屋使用權同時出租。采取出租方式交易的，出租期限最長不得超過20年。

第四條  農村宅基地使用權和住房財產權流轉交易應當遵循依法自愿、等價有償、誠實信用的原則，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途的原則。

交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人（法人），具有交易的真實意愿，且符合相關法律法規(guī)和政策對交易主體資格限制的條件。

第二章  交易范圍和方式

第五條  流轉交易應具備以下條件：

（一）出讓方流轉宅基地后仍有合法穩(wěn)定住所，能保證基本居住需要；

（二）流轉的宅基地，必須依法取得權屬清晰無爭議，符合國地空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃；

（三）宅基地流轉必須經(jīng)村委會或村民代表會同意；

（四）流轉的宅基地不得擅自改變合同約定的用途；

（五）出讓方流轉的宅基地有共有人的，共有人對交易無異議。

通過轉讓、贈與等方式進行流轉的，受讓方應當為全市范圍內村集體經(jīng)濟組織成員，同時還應具備以下條件之一：

（一）符合立戶條件且無宅基地的。

（二）原所有宅基地退回村集體經(jīng)濟組織的。

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以申請宅基地的其他情形。

第六條  交易中心可以采取下列方式組織交易：

（一）協(xié)議方式；

（二）招標、拍賣、網(wǎng)絡競價等競價方式；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。  

通過協(xié)議轉讓的，交易價格由雙方協(xié)商確定后報村委會審核。

第三章  受理出讓申請

第七條  出讓申請人向交易中心提出申請，按照要求提交紙質文檔材料，并對所提交材料的真實性、完整性、合法性負責。

第八條  申請出讓農村宅基地使用權和住房財產權，應提交下列材料：

（一）出讓申請書；

（二）標的物權屬證明；

（三）權屬所有人身份證明；

（四）需履行內部決策程序或審批程序的，提交內部決策同意出讓的證明文書或審批文件；

（五）出讓標的物需原產權權利人同意的，提交原產權權利人同意出讓的證明文書；

（六）委托代理的，應提交授權法律文書；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策規(guī)定需提交的其他材料。

第九條  出讓申請按以下程序辦理：

（一）受理。交易中心受理申請，對資料齊全的進行受理登記。

（二）審核。交易中心對申請資料進行審核，協(xié)調相關行政部門及單位對標的物權屬等進行核實，相關行政部門及單位在5個工作日內將核實結果反饋給交易中心。

審核通過的，由交易中心公開發(fā)布信息并組織交易；審核未通過的，終止交易流程，由交易中心及時告知申請人。

第四章 受理受讓申請

第十條  受讓申請人向交易中心提出申請，按照要求提交紙質文檔材料，并對所提交材料的真實性、完整性、合法性負責。

第十一條  申請受讓農村宅基地使用權和住房財產權，應提交下列材料：

（一）受讓申請書；

（二）受讓方身份證明；

（三）需履行內部決策程序或審批程序的，提交內部決策同意受讓的證明文書或審批文件；

（四）委托代理的，應提交授權法律文書；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策規(guī)定需提交的其他材料。

第十二條  受讓申請按以下程序辦理：

（一）受理。交易中心受理申請，對資料齊全的進行受理登記。

（二）審核。交易中心對申請資料進行審核，會同相關行政部門在5個工作日內依法完成對受讓申請人的資質審查。

審核通過的，受讓申請人按要求向交易中心繳納交易保證金，交易中心確認意向受讓方資格；審核未通過的，終止交易流程，由交易中心及時告知申請人。

法律、法規(guī)對交易主體資格沒有限制的，交易中心可直接發(fā)布信息、組織交易。

第五章  公開發(fā)布信息

第十三條  交易中心根據(jù)申請人提交的材料公開發(fā)布信息，發(fā)布時間不得少于10個工作日。

選擇拍賣方式出讓的，信息發(fā)布時間按照《中華人民共和國拍賣法》執(zhí)行。選擇招標方式出讓的，信息發(fā)布時間按照《中華人民共和國招標投標法》執(zhí)行。

出讓方選擇以協(xié)議方式出讓的，不受信息發(fā)布時間限制。

第十四條 申請人不得在信息發(fā)布期間擅自變更信息中公布的內容。如特殊原因確需變更的，經(jīng)原批準機構批準后，在原信息發(fā)布渠道重新予以公告，信息發(fā)布期限重新計算。

第十五條 申請人不得在信息發(fā)布期間擅自取消所發(fā)布信息，否則應負責賠償給相關各方造成的損失。

第十六條  信息發(fā)布期間未征集到符合條件的意向出讓方或意向受讓方，可以延期或在變更流轉底價等受讓條件后重新進行發(fā)布。申請人未明確延長信息發(fā)布期限的，本次信息發(fā)布活動自行終結。

第十七條  受讓申請人按要求向交易中心繳納交易保證金后，交易中心確認意向受讓方資格；未按要求繳納交易保證金的，視為放棄意向受讓資格。

第十八條  出讓信息發(fā)布期滿后，如只產生一個符合條件的意向受讓方，采取協(xié)議方式組織交易；產生兩個及以上符合條件的意向受讓方，由出讓方選擇招標、拍賣、網(wǎng)絡競價等競價方式組織交易。

第六章  合同簽約和款項結算

第十九條  交易雙方應簽訂交易合同。

第二十條  交易雙方通過交易中心進行成交價款結算。

交易保證金、成交價款和土地增值收益調節(jié)金等交易款項實行無息結算。

出讓方按合同價款4%的比例向村集體經(jīng)濟組織繳納宅基地流轉調節(jié)金。宅基地流轉調節(jié)金在交易環(huán)節(jié)收取。

第二十一條  交易中心對進行交易的農戶和農村集體經(jīng)濟組織免收服務費用，對其他交易主體按照交易中心收費標準收取費用。

第二十二條  交易中心出具《河北省農村產權流轉交易鑒證書》，并將成交情況在網(wǎng)站進行公告。涉及權屬變更的，交易雙方憑《河北省農村產權流轉交易鑒證書》及相關證明材料，到行政主管部門辦理產權變更手續(xù)。

第七章  行為規(guī)范

第二十三條  在流轉交易過程中存在以下情形的，交易中心可以依據(jù)申請人的申請作出中止或不予中止的決定，也可以直接作出中止的決定：

（一）標的物存在權屬不清、權屬糾紛或者被有權機關查封、凍結等妨礙產權交易情形的；

（二）出讓方未履行或未按規(guī)定履行相應的內部決策程序、審批程序等，擅自出讓產權的；

（三）出讓方的主體資格存在瑕疵或者提供的材料虛假、失實、不完整的；

（四）交易當事人在交易過程中，對交易中心要求作為的事項不作為或者違規(guī)作為的；

（五）受讓方在交易過程中弄虛作假，惡意串通，對出讓方、交易中心工作人員或其他相關人員施加影響，擾亂交易活動的正常秩序，影響交易雙方進行公平交易等情況的；

（六）影響交易活動進程的其他事項。

第二十四條  在交易過程中存在以下情形的，交易中心可以依據(jù)申請人的申請作出終結或不予終結的決定，也可以直接作出終結的決定：

（一）標的物因不可抗力損毀、滅失的；

（二）交易當事人無故不推進交易進程，經(jīng)交易中心催辦仍不作為的；

（三）自首次信息發(fā)布之日起12個月內未征集到合格意向受讓方的；

（四）行政主管部門、人民法院或者仲裁機構依法發(fā)出終結交易書面通知的；

（五）經(jīng)確認交易活動無法繼續(xù)實施的其他情形。

第二十五條  在交易中心進行的流轉交易過程中發(fā)生糾紛的，當事人應依法解決，可以通過協(xié)商解決，也可以請求農村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）等調解解決。當事人不愿協(xié)商、調解、或協(xié)商、調解不成的，可以依據(jù)雙方合同約定申請仲裁或依法向法院提起訴訟。

第八章  附則

第二十六條  本規(guī)則由市宅基地制度改革試點工作領導小組辦公室、農村產權交易中心負責解釋。

    第二十七條  本規(guī)則自印發(fā)之日起施行。

附件1

定州市農村宅基地交易前置審批表

備注：本表一式三份，村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、農村產權交易機構各存一份。
附件2

 

農村宅基地使用權

轉讓合同

 

出 讓 方：              

 

受 讓 方：              

 

監(jiān) 管 方：宅基地所在村委會  

 

定州市農村產權交易中心印制

 

合同使用須知

 

一、本合同文本是根據(jù)我國相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定制定的示范文本。合同條款均為示范性條款，供交易各方當事人選擇采用。當事人可按照實際情況在本合同文本基礎上修改、調整或補充。

二、為更好地維護合同各方當事人的權益，簽訂時應當慎重，力求具體、嚴密。對于不涉及本合同條款所述情形的事項，可用“本合同不適用此條款”表示，或直接刪除有關條款。

三、出讓方：指持有轉讓標的并能夠依法出讓的法人、自然人或者其他組織。受讓方：指以有償方式依法受讓的法人、自然人或者其他組織。當事人為自然人的，應在當事人概況中填寫姓名及身份證號碼。

四、農村產權交易機構鄭重聲明：本合同范本僅供在本機構進行交易的雙方根據(jù)其實際情況選擇使用。本機構不因制作和/或提供本合同范本而承擔任何保證義務，包括但不限于保證本合同范本條款內容完備、保證交易雙方簽約目的的真實、保證交易雙方的簽約主體資格適格、保證交易雙方為簽訂本合同而做出的聲明及承諾以及提供的文件資料真實準確等一切保證責任。

 

 

 

 

 

 

甲方（出讓方）：

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

乙方（受讓方）：

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

丙方（監(jiān)管方）：

統(tǒng)一社會信用代碼：

法定代表人：

住所地：

甲、乙雙方本著平等、誠信、公平、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方作為戶主代表本戶所有成員將該戶擁有的宅基地使用權及地上定著物、附著物的所有權轉讓給乙方一事，達成一致意見，并根據(jù)我國相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，簽訂本合同。

第一條 宅基地概況

甲方轉讓的宅基地位于     市     鎮(zhèn)     村    號。

宅基地四至：東至      ；西至      ；南至      ；北至      。

宅基地面積：（大寫）            平方米（小寫     平方米，以實際測量為準。

第二條 地上定著物概況

甲方轉讓的宅基地上建筑物包括：正房  棟  層  間，面積共計    平方米；廂房  棟  層  間，面積共計    平方米；車庫  間，面積共計    平方米；廁所  間，面積共計    平方米。（以現(xiàn)狀為準）

甲方轉讓的宅基地上構筑物包括：（影背、         ） 。（以現(xiàn)狀為準）

第三條 地上附著物概況

甲方轉讓的宅基地上附著物包括：（花、草、樹木等）。（以現(xiàn)狀為準）

第四條 宅基地使用權轉讓后的用途

乙方受讓宅基地使用權后的用途為：            。

第五條 轉讓價款

宅基地按每分    元收取，共計：     元（大寫：           ）；

地上建筑物按每平方米    元收取，共計：     元（大寫：           ）；

地上構筑物按每個    元收取，共計：     元（大寫：           ）；

地上附著物按每個    元收取，共計：     元（大寫：           ）。

上述價款共計        元（大寫：                ）。

第六條 付款期限及方式

本合同生效后五日內，乙方應將轉讓價款以轉賬方式通過定州市農村產權交易中心一次性支付給甲方。定州市農村產權交易中心在代扣宅基地流轉調節(jié)金后將剩余價款支付給甲方。

第七條 指定收款賬戶

定州市農村產權交易中心賬戶

開戶行：                      

戶  名：                      

賬  號：                      

甲方賬戶

開戶行：                      

戶  名：                      

賬  號：                      

第八條 宅基地交付時間

甲方應在轉讓款到賬的次日，將宅基地交由乙方使用。

第九條 權屬變更

轉讓合同生效后，甲、乙雙方應在十日內辦理完畢宅基地使用權變更手續(xù)。

第十條 三方權利義務

（一）甲方權利義務

1. 依約享有收取轉讓價款的權利；

2. 享有因乙方逾期付款，而追究乙方違約責任的權利；

3. 享有因乙方逾期付款   日，解除本合同的權利；

4. 本合同生效后，負有在   日內將與宅基地有關的手續(xù)原件交予乙方的義務；

5. 本合同生效后，負有向乙方交付宅基地的義務；

6. 負有對轉讓宅基地使用權已經(jīng)取得村委會同意，及辦理宅基地使用權變更手續(xù)的義務。

（二）乙方權利義務

1. 依約享有取得宅基地的權利；

2. 享有因國家依法對該宅基地征收獲得賠償?shù)臋嗬?/font>

3. 享有因甲方逾期交付宅基地，而追究甲方違約責任的權利；

4. 享有因甲方逾期   日交付宅基地，而解除本合同的權利；

5. 依約負有支付轉讓價款的義務；

6. 負有辦理宅基地使用權變更手續(xù)的義務。

（三）丙方權利義務

1. 享有監(jiān)督甲、乙雙方簽訂本合同的權利；

2. 負有收集、整理、提交與本次宅基地使用權流轉交易有關的信息及材料的義務。

3. 負有協(xié)助甲、乙雙方辦理宅基地使用權變更手續(xù)的義務；

第十一條 甲方聲明

（一）甲方保證對于本次宅基地使用權轉讓，已取得本戶全體成員一致同意及授權。且，本戶成員均未對宅基地使用權設定他物權，不存在權利瑕疵。若因此產生糾紛，給乙方造成損失，本戶全體成員承擔賠償責任。

（二）本次宅基地使用權轉讓后，本戶全體成員均有合法穩(wěn)定的住所，均不再申請宅基地。

（三）本次轉讓產生的宅基地流轉調節(jié)金，由定州市農村產權交易中心代扣。

第十二條 乙方聲明

乙方取得宅基地使用權后，嚴格按照本協(xié)議約定用途使用。如有違反，丙方可收回宅基地使用權。

第十三條 丙方聲明

甲方轉讓宅基地使用權，已取得本村民委員會及村民代表會議同意。并保證，就甲方轉讓宅基地使用權召開的內部民主決策會議程序合法合規(guī)。

第十四條 三方共同承諾

本次宅基地使用權轉讓是在丙方的監(jiān)督下，由甲方申請，并經(jīng)鎮(zhèn)政府審核，在農村產權交易機構進行的。

第十五條 違約條款

（一）甲方逾期交付宅基地的，每逾期一日，向乙方支付轉讓價款萬分之五的違約金，該金額最高不超轉讓價款的百分之三十；

（二）乙方逾期交付轉讓價款的，每逾期一日，向甲方支付轉讓價款萬分之五的違約金，該金額最高不超轉讓價款的百分之三十。

第十六條 爭議解決

在本協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，由轉讓方與受讓方協(xié)商解決。協(xié)商不成，有鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。對處理結果不服，可在接到處理結果通知之日起三十日內向定州市人民法院提起訴訟。

第十七條 其他

本合同自甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效；

本合同一式四份，三方各執(zhí)一份，交定州市農村產權交易中心備案一份。

（以下無正文）

 

甲方（簽字捺?。?/font>

年  月  日

 

 

乙方（簽字捺?。?/font>

年  月  日

 

 

丙方（蓋章）：

法定代表人：

年  月  日

 

 

 

鑒證機關：定州市農村產權交易中心

年  月  日

 

附件3

 

農村宅基地使用權

租賃合同

 

 

出讓方（出租方）：           

 

受讓方（承租方）：           

 

監(jiān) 管 方：  宅基地所在村委會      

 

定州市農村產權交易中心印制

 

合同使用須知

 

一、本合同文本是根據(jù)我國相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定制定的示范文本。合同條款均為示范性條款，供交易各方當事人選擇采用。當事人可按照實際情況在本合同文本基礎上修改、調整或補充。

二、為更好地維護合同各方當事人的權益，簽訂時應當慎重，力求具體、嚴密。對于不涉及本合同條款所述情形的事項，可用“本合同不適用此條款”表示，或直接刪除有關條款。

三、出讓方：指持有出讓標的并能夠依法出讓的法人、自然人或者其他組織。受讓方：指以有償方式依法受讓的法人、自然人或者其他組織。當事人為自然人的，應在當事人概況中填寫姓名及身份證號碼。

四、農村產權交易機構鄭重聲明：本合同范本僅供在本機構進行交易的雙方根據(jù)其實際情況選擇使用。本機構不因制作和/或提供本合同范本而承擔任何保證義務，包括但不限于保證本合同范本條款內容完備、保證交易雙方簽約目的的真實、保證交易雙方的簽約主體資格適格、保證交易雙方為簽訂本合同而做出的聲明及承諾以及提供的文件資料真實準確等一切保證責任。

 

 

 

 

 

甲方（出租方）：

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

乙方（承租方）：

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

丙方（監(jiān)管方）：

統(tǒng)一社會信用代碼：

法定代表人：

住所地：

甲、乙雙方本著平等、誠信、公平、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方作為戶主代表本戶所有成員將該戶擁有的宅基地使用權及地上定著物、附著物的使用權出租給乙方一事，達成一致意見，并根據(jù)我國相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，簽訂本合同。

第一條 宅基地概況

甲方出租的宅基地位于     市     鎮(zhèn)     村    號。

宅基地四至：東至      ；西至      ；南至      ；北至      。

第二條 地上定著物概況

宅基地上建筑物包括：正房  棟  層  間，面積共計    平方米；廂房  棟  層  間，面積共計    平方米；車庫  間，面積共計    平方米；廁所  間，面積共計    平方米。（以現(xiàn)狀為準）

宅基地上構筑物包括：（影背、         ） 。（以現(xiàn)狀為準）

第三條 地上附著物概況

宅基地上附著物包括：（花、草、樹木等）。（以現(xiàn)狀為準）

第四條 宅基地使用權出租后的用途

乙方承租宅基地使用權后的用途為：            。

第五條 租賃期及費用

該宅基地使用權租賃期限為    年。自   年  月  日起，至   年  月  日止。

租賃費每年      元（大寫：                ）。

租賃費總計      元（大寫：                ）。

第六條 付款方式

經(jīng)雙方協(xié)商，乙方承租的宅基地使用權采取先付款后使用的方式。付款方式采取以下第  種：

（一）本合同生效后  日內，乙方以轉賬方式將全部租金一次性通過定州市農村產權交易中心支付給甲方。

（二）本合同生效后  日內，乙方以轉賬方式將第一年租金通過定州市農村產權交易中心支付給甲方。此后，每年租金應在當年   月   日前直接支付給甲方。

定州市農村產權交易中心在代扣宅基地流轉調節(jié)金后將剩余價款支付給甲方。

第七條 指定收款賬戶

定州市農村產權交易中心賬戶

開戶行：                      

戶  名：                      

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甲方賬戶

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賬  號：                      

第八條 宅基地交付時間

甲方應在全部租賃費或首筆租賃費到賬的次日，將宅基地交由乙方使用。

第九條 三方權利義務

（一）甲方權利義務

1. 依約享有收取租賃費的權利；

2. 享有因乙方逾期付款，而追究乙方違約責任的權利；

3. 享有因乙方逾期付款   日，解除本合同的權利；

4. 本合同生效后，負有向乙方交付宅基地的義務；

5. 負有對出租宅基地使用權已經(jīng)取得村委會同意的義務。

6. 租賃物若需改擴建，經(jīng)甲方書面同意后，改擴建房產所需手續(xù)應在改擴建協(xié)議約定時間內辦結。

（二）乙方權利義務

1. 依約享有取得宅基地使用權的權利；

2. 享有因甲方逾期交付宅基地，而追究甲方違約責任的權利；

3. 享有因甲方逾期   日交付宅基地，而解除本合同的權利；

4. 依約負有支付租賃費用的義務；

5. 在房屋租賃期間，乙方如需改建、擴建或改變房屋用途和結構的，經(jīng)甲方書面同意后，乙方應在自改擴建協(xié)議簽訂之日起兩年內對此建筑物或構筑物進行改擴建，為此乙方需向甲方繳納履約保證金，建設費用由乙方承擔；

6. 乙方對承租的宅基地使用權，不享有轉租的權利；

7. 乙方在租賃期滿后負有按時返還宅基地的義務。因逾期返還，需承擔支付違約金的責任。

（三）丙方權利義務

1. 享有監(jiān)督甲、乙雙方簽訂本合同的權利；

2. 負有收集、整理、提交與本次宅基地使用權流轉交易有關的信息及材料的義務。

第十條 甲方聲明

（一）甲方保證對于本次宅基地使用權出租，已取得本戶全體成員一致同意及授權。

（二）本次宅基地使用權出租后，本戶全體成員均有合法穩(wěn)定的住所，均不再申請宅基地。

（三）本次租賃產生的宅基地流轉調節(jié)金，由定州市農村產權交易中心代扣。

第十一條 乙方聲明

乙方取得宅基地使用權后，嚴格按照本協(xié)議約定用途使用。如有違反，甲方可收回宅基地使用權。

第十二條 丙方聲明

甲方出租宅基地使用權，已取得本村民委員會及村民代表大會議同意。并保證，就甲方出租宅基地使用權召開的內部民主決策會議程序合法合規(guī)。

第十三條 三方共同承諾

本次宅基地使用權租賃是在丙方的監(jiān)督下，由甲方申請，并經(jīng)鎮(zhèn)政府審核，在農村產權交易機構進行的。

第十四條 違約條款

（一）甲方逾期交付宅基地的，每逾期一日，向乙方支付首筆租金萬分之五的違約金，該金額最高不超首筆租金的百分之三十；

（二）乙方逾期交付出租價款的，每逾期一日，向甲方支付應付租金萬分之五的違約金，該金額最高不超應付租金的百分之三十；

（三）租賃期滿后不再續(xù)租的，乙方逾期返還宅基地的，每逾期一日，向甲方支付租金總額萬分之五的違約金，該金額最高不超應付租金的百分之三十。

第十五條 爭議解決

在本協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，有鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。對處理結果不服，可在接到處理結果通知之日起三十日內向定州市人民法院提起訴訟。

第十六條 其他

本合同期內，若宅基地被政府征地、拆遷、市政統(tǒng)一規(guī)劃，則新建房屋的補償歸乙方所有，甲方應將剩余期限所對應的租金退還給乙方，土地補償及原建筑物、構筑物補償歸甲方所有；

本合同自甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效；

本合同一式四份，三方各執(zhí)一份，交定州市農村產權交易中心備案一份。

（以下無正文）

 

甲方（簽字捺?。?/font>

年  月  日

 

乙方（簽字捺?。?/font>

年  月  日

 

丙方（蓋章）：

法定代表人：

年  月  日

 

 

鑒證機關：定州市農村產權交易中心

年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

定州市農村閑置宅基地和閑置住宅

盤活利用指導意見（試行）

 

為進一步引導閑置宅基地和閑置住宅盤活利用規(guī)范發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》《河北省農村閑置宅基地盤活利用指導意見》等法律政策，結合我市實際，提出如下意見。  

一、任務目標  

2022年6月底前，建立市、鄉(xiāng)、村三級閑置宅基地和閑置住宅基本情況臺賬。全市農村村莊完成殘垣斷壁、廢棄瀕臨倒塌房屋、私搭亂建拆除清理行動，實現(xiàn)村內無殘垣斷壁、無廢棄瀕臨倒塌房屋、無違章建筑。農村宅基地制度改革試點取得階段性成效，深入探索完善流轉、抵押、退出、使用、收益等放活宅基地使用權的方法路徑，形成推動農村宅基地利用更加有效的制度創(chuàng)新成果。

二、基本原則

——堅持底線思維。嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，遵循國家和省宅基地管理、國土空間規(guī)劃、用途管制、市場監(jiān)管和傳統(tǒng)村落保護等法律法規(guī)政策。

——堅持農民主體。在綜合考慮農村生產生活以及農民的適應能力和接受能力的基礎上，充分尊重農民意愿，調動農民參與的積極性和主動性，切實保護農民合法權益，千方百計增加農民收入。

——堅持有序推進。注重規(guī)劃先行、因地制宜、分類施策，與村莊規(guī)劃相銜接，與鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，與生態(tài)、環(huán)保、安全、綠色發(fā)展要求相匹配，循序漸進，穩(wěn)妥開展。

——堅持改革創(chuàng)新。發(fā)揮基層首創(chuàng)精神，示范引導、點面結合，支持大膽創(chuàng)新、積極探索，不搞“一刀切”，不得強迫命令。

三、健全閑置宅基地盤活利用管理機制

（一）因地制宜選擇利用方式。在充分保障農民宅基地合法權益的前提下，支持農村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的農村集體經(jīng)濟組織對閑置宅基地進行統(tǒng)一盤活利用。支持農村集體經(jīng)濟組織通過收儲或流轉，經(jīng)農村產權流轉交易平臺公開流轉交易，與社會資本共同開發(fā)閑置宅基地資源，按合同約定分享收益。引導農戶及返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產業(yè)項目。村集體經(jīng)濟組織可以在對外推介、委托交易、環(huán)境衛(wèi)生保潔等環(huán)節(jié)開展社會化服務，向相關經(jīng)營戶收取一定服務費、勞務費、環(huán)境衛(wèi)生保潔費等，收費標準和方式雙方協(xié)商并經(jīng)村民代表會議通過。依法保護各類主題的合法權益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。〔牽頭部門：市農業(yè)農村局、市供銷社，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（二）鼓勵閑置宅基地流轉。在確保“戶有所居”、符合規(guī)劃和用途管制、征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經(jīng)濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與其依法取得的閑置宅基地使用權，也可以互換依法取得的宅基地和住宅。宅地基使用權轉讓、贈與或互換的，附著于該宅基地的住宅及其附屬設施需一并轉讓、贈與或互換。閑置宅基地及其上住宅出租的，要嚴格遵守《中華人民共和國民法典》中關于合同的規(guī)定，合同的期限不得超過二十年，合同到期后雙方可以另行約定。市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村要建立閑置宅基地及住宅使用權流轉臺賬制度，實現(xiàn)常態(tài)化管理。宅基地流轉行為須在市農村產權交易中心進行交易鑒證，需要變更登記手續(xù)的到不動產登記部門辦理。〔牽頭部門：市農業(yè)農村局、市自然資源和規(guī)劃局、市供銷社，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（三）引導閑置宅基地退出。完善制定宅基地退出管理辦法。對于違法違規(guī)占用的且惡意強占多占的要無償拆除退出，對因繼承、贈與等合法方式占有兩處以上宅基地和進城鎮(zhèn)定居或在城鎮(zhèn)具有穩(wěn)定住所而自愿退出宅基地的，采取有償方式引導自愿退出。要制定相應的補償政策，通過暫時退出（退出使用權保留資格權）、永久退出（同時退出使用權和資格權）等多種方式鼓勵農戶自愿有償退出宅基地。推進集體建設用地基準地價制訂工作，完善宅基地和農房價格評估的方法和程序，由農村集體經(jīng)濟組織與農戶協(xié)商確定宅基地和農房的價格，原則上基礎條件相似的區(qū)域內補償政策和標準要保持相對統(tǒng)一，確保程序合法、補償合理，切實保障農民合法經(jīng)濟利益。要多渠道籌集宅基地退出補償資金，探索創(chuàng)新財政、金融等政策，探索設立宅基地有償退出基金，農村集體經(jīng)濟組織可通過發(fā)展集體經(jīng)濟、盤活集體資產、開展有償服務、接受社會捐助等多種渠道籌集資金，為宅基地退出做出相應的保障。通過有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式，引導宅基地有序規(guī)范退出。〔牽頭部門：市農業(yè)農村局、市自然資源和規(guī)劃局，責任部門：市財政局、市金融辦、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（四）嚴格用途和安全管制。堅持以國土空間規(guī)劃和旅游等專項規(guī)劃為依據(jù)，對閑置宅基地及住宅進行改造和使用，未經(jīng)農戶書面同意和有關部門批準，投資人不得擅自對住宅進行改造和改變用途。裝修改造要在原有房屋基礎上進行，不得超出原住房面積進行改建和擴建，裝修改造后的住宅外形、顏色、風格等應符合村莊規(guī)劃整體風貌和產業(yè)特點。對涉及歷史文化名村、歷史建筑的，應盡可能的保留體現(xiàn)鄉(xiāng)村地方特色和承載歷史、文化等元素符號，防止大拆大建破壞農村整體格局和風貌。已經(jīng)列入擬拆遷騰退的村莊、已經(jīng)享受過政策性搬遷的舊村址以及己納入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的村莊不得開展盤活利用閑置房屋的工作。在房屋裝修改造和經(jīng)營過程中，要高度重視安全生產，特別是消防安全工作，加強從業(yè)人員的安全培訓工作，防止各類安全事故發(fā)生，確保廣大人民群眾生命財產安全。〔責任部門：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市應急管理局、市消防救援大隊、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

四、多路徑盤活利用閑置宅基地

（一）優(yōu)先保障新增宅基地需求。嚴格落實土地用途管制，村內現(xiàn)有閑置宅基地、依法收回的宅基地以及農民自愿有償退出的宅基地，優(yōu)先保障本集體經(jīng)濟組織新增宅基地需求。確需占用農用地的，依法依規(guī)辦理農用地轉用手續(xù)。〔牽頭部門：市自然資源和規(guī)劃局、市農業(yè)農村局，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（二）發(fā)展鄉(xiāng)村產業(yè)。農村集體經(jīng)濟組織及其成員可依托當?shù)刭Y源、產業(yè)優(yōu)勢，充分利用村內閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)，發(fā)展農產品冷鏈、初加工、倉儲等農村一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。〔牽頭部門：市農業(yè)農村局、市文化廣電和旅游局、市商務局〕

（三）穩(wěn)步推進增減掛鉤項目實施。在充分尊重村民意愿基礎上，通過對農村閑置宅基地進行土地整治，能夠復墾為耕地，且集中連片與周邊大田相連的，可以開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作。騰退的建設用地指標，優(yōu)先保障村民安置用地和農村基礎、公益設施建設用地。〔牽頭部門：市自然資源和規(guī)劃局，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（四）整治利用閑置廢棄宅基地。結合空心村治理、人居環(huán)境整治等工作，按照規(guī)劃清理拆除違規(guī)建筑、殘垣斷壁、廢棄圈棚舍和閑置廢棄或具有安全隱患的空心房、破舊房等，因地制宜建設小游園、小菜園、小果園等。盤活利用閑置農房提供公共活動空間，降低公共建筑建設成本，為增加村民公共活動場所提供渠道。鼓勵村莊公共場所綜合利用，室外公共場所可兼做集市集會、文體活動、農作物晾曬與停車等用途；室內公共活動場所，除必須獨立設置之外的，可兼顧托幼、托老、集會、村史展示、文化娛樂等功能。農村閑置宅基地復墾后形成的耕地、林地，由村集體經(jīng)濟組織優(yōu)先承包給原宅基地使用權人耕種，原宅基地使用權人不耕種的，承包給本集體經(jīng)濟組織內其他農戶耕種，或由集體統(tǒng)一管理經(jīng)營。〔牽頭部門：市農業(yè)農村局，責任部門：市自然資源和規(guī)劃局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（五）改造利用危舊住房。對于長時間在外工作沒有返回居住需求的、依法繼承沒有居住需求的危舊住房，按照當?shù)赜袃斖顺鰳藴室龑渫顺稣厥褂脵?。對于有返回需求的、暫時不用的舊住房，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織通過“留權不留地”方式保留農戶宅基地資格權，引導農戶將閑置宅基地及房屋以出租、入股等方式流轉給村集體，村集體或第三方通過拆除、改造等對危舊房屋進行整治用于發(fā)展農村產業(yè)、復墾、復綠或建設農村基礎設施和公共服務設施等；允許返鄉(xiāng)居住時原址翻建、改建住宅或在異址分配宅基地建房。對于返回居住需求迫切的，由鄉(xiāng)村督促其修繕加固危舊住房，對符合條件的農村低收入群體危房改造給予補助。〔牽頭部門：市住房和城鄉(xiāng)建設局，責任部門：市農業(yè)農村局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕  

五、保障措施

（一）加強組織領導。市委、市政府建立閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作機制。市農業(yè)農村局負責閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導、協(xié)調、調度等工作；市自然資源和規(guī)劃局負責房地一體不動產登記頒證、國土空間規(guī)劃、用途管制等工作；市住建局負責農村住房建設的設計、施工、質量安全等監(jiān)督管理服務等工作。發(fā)改、民政、財政、生態(tài)環(huán)境、交通等部門密切配合，各司其職，形成工作合力，積極穩(wěn)妥做好閑置宅基地盤活利用工作。

（二）搞好試點示范。深入推進農村宅基地制度改革試點工作，探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村產業(yè)的途徑、不同盤活利用方式的管理政策、允許利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展的產業(yè)類型，推動出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領域便利市場準入、加強事中事后監(jiān)管的措施，研究財政、金融等支持政策，配套制定宅基地使用權流轉、抵押、退出和有償使用等相關制度和政策。〔牽頭部門：市自然資源和規(guī)劃局、市農業(yè)農村局，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（三）用好土地政策。對退出、收回的閑置宅基地，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策進行盤活利用的，騰退的建設用地指標按規(guī)定可以掛鉤到城鎮(zhèn)使用。允許農村集體經(jīng)濟組織在妥善處理產權和補償關系后，在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地依法登記后，按照國土空間規(guī)劃確定的經(jīng)營性用途穩(wěn)妥有序引導農村集體經(jīng)營性建設用地入市。〔牽頭部門：市自然資源和規(guī)劃局，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕

（四）做好基礎工作。認真開展摸底調查，查清閑置宅基地和閑置住宅現(xiàn)狀及“一戶多宅”、宅基地面積超標、非本集體經(jīng)濟組織成員占有和使用宅基地等情況，建立市、鄉(xiāng)、村三級閑置宅基地和閑置住宅基本情況臺賬?？茖W編制村莊規(guī)劃，合理安排宅基地規(guī)模布局，將廢棄或閑置的宅基地、分布零散和計劃搬遷撤并的農村居民點，低效利用的建設用地和公共服務設施用地等綜合改造，改善農村生產條件和人居環(huán)境。扎實做好房地一體宅基地使用權確權登記，及時辦理宅基地使用權轉讓、贈與或互換后的轉移登記。廣泛宣傳發(fā)動，推介農村閑置宅基地和閑置住宅資源、典型案例，營造良好的社會輿論氛圍。〔牽頭部門：市自然資源和規(guī)劃局、市農業(yè)農村局，責任部門：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）〕